원룸, 오피스텔 구할 때 check할 점

원룸, 오피스텔 구할 때 check할 점(순서에 따라서)

1. 지역 선정

제일 먼저 어느 지역으로 가야할지를 정해야 한다.

이 부분이 정해지지 않으면 너무 많은 변수 때문에 판단력이 흐려지게 되어 있다.

그리고 결정을 못하고 머리만 복잡해 진다.

사실 집을 구한다는 것은 여러가지를 고려해야 하는데 이 중 첫번째는 먼저 간단하게 한다, 이다.

사례)

부천, 일산, 신촌의 원룸을 놓고 고민하는 사람이 있었는데 3군데 물건을 다 확인하는데에만 몇주가 걸렸고, 이들을 같은 종이에 놓고 장단점을 분석한 경우였다.

교통이 좋으면 집이 부실하고, 집이 좋으면 가격이 문제고..

사실 정확한 답은 없는데 어찌되었건 무지 복잡한 상태가 되어서 우리 부동산에 상담을 할 때에는 거의 패닉 상태에 처한 경우였다.

결론은 전에 분석했던 집들은 다 포기해 버리고 나하고 다시한 번 후보군을 놓고 결정하게 되었다.

물론 일산에 있는 집들만을 대상으로 하였다.

이 과정에서 머리를 일단 simple하게 만드는 것이 내가 가장 중점을 둔 일이었다.

하여간 지역을 일단은 좁히는 것이 중요하다.

2. 시세 파악

직접 현장을 가보지 않고 정확한 시세를 파악하는 것은 불가능하다.

다만 인터넷으로 대략적인 시세는 파악할 수 있다.

r114, 스피드뱅크, 부동산뱅크 등 부동산 포탈에서 다양한 물건들을 확인할 수 있다.

또 원룸,오피스텔 포탈에서도 물건들을 확인할 수 있다.(원룸클럽, 원룸텔,...)

이들 포탈들은 자신이 직접 매물을 갖고 있는 것은 아니고, 무수히 많은 부동산들이 광고비를 지불하고 그곳에 자신의 매물들을 올려 놓는 형식을 취하고 있다.

당연히 매물 올려 놓은 것 만큼의 광고비를 지불해야 하기 때문에 현재 가격이기보다는 조금씩 낮은 가격의 물건들을 올려 놓는다.

보통 인터넷에 올라오는 물건들은 그 매물이 실제로 있어서라기 보다는 그 비슷한 가격대가 있거나 있었거나 이다. 일종의 미끼매물인 것이다.

우리 부동산도 예외는 아니어서 이런 인터넷 포탈에 광고할 때는 현재의 가격보다는 조금씩 낮은 가격을 올리곤 한다.

다만 사실과 완전히 동떨어진 가격은 아니다.

이들 포탈외에도 개인부동산이 직접 자기 홈페이지를 만들어 올리는 경우도 있지만 매우 드문 경우이다. 아래는 상당히 잘 만든 개인 부동산 사이트이다.

일산가이드(일산) 분당오피스텔가이드(분당)

그리고 대부분의 부동산 홈페이지는 포탈에서 만들어준 홈페이지를 그대로 사용하고 있기 때문에 조잡하고, 획일적인 느낌을 준다.

특히 원룸, 오피스텔의 경우는 직접 사진을 찍어서 보여주는 형식이 가능하여 인터넷에서 미리 매물에 대한 개략적인 파악이 가능하다.

인터넷에서 미리 원하는 매물에 대한 기초정보, 위치, 구조, 교통, 평형, 사진정보를 파악하는 것이 중요하다. 이런 정보를 제공하는 사이트를 찾아야 한다.

   

사례)

적당한 인터넷 사이트를 선정하고 그곳에서 지도로 찾기 기능을 활용해서 원하는 오피스텔, 원룸에 대한 단지정보를 입수한다.

위치, 교통, 주변환경을 고려해서 후보 오피스텔을 몇개 선정한다.

내 구매력을 고려해서 적당한 평형을 선택하고 해당 매물들 사진정보를 본다.

이때 가격은 정확하지 않으므로 대략적인 시세라고 스스로 생각한다.

워낙 다양한 정보가 있으므로 종이에 적당히 정리해 놓는 것이 필요하다.

3. 현장 방문

집을 구할때는 무조건 현장을 방문해 봐야 한다.

가능하면 오전이 좋다. 일반적으로 집 구하는 사람들은 오후에 현장을 찾는다.

그러니 풀서비스를 받고 싶다면 오전에 방문하는 것이 좋다.

오피스텔, 원룸은 거래가 빈번하게 이루어지는 월세시장이다.

아파트나 땅은 몇 수십번 본 후에야 계약이 이루어지지만 오피스텔,원룸은 한번 보고 계약하는 경우가 50%이상이다.

많이 본다고 하여도 2번이상은 보지 않는다.

조금 시간을 지체하면 다른 사람이 계약해 버리는 경우가 종종 있다.

그러니 집구하는 사람이 적은 상대적으로 공급이 많은 오전시간을 노리는 것이 좋다.

현장 방문 시기는 월세의 경우 입주 2주 전 전세의 경우 한달 전이 적절하다.

이정도 여유있는 물건이 가장 많고, 다양한 물건을 확인할 수 있다.

조금 여유있게 구한다면 3주 전, 1달반 전이 좋다.

현장방문은 2회에 걸쳐서 하는 것이 좋다.(물론 시간여유가 있을 때이다)

첫번째 방문에서는 실물확인, 몸으로 현황 느끼기이다. 이때 중요한 스킬은

1) 충동구매를 철저히 배제한다.

첫번째 방문은 절대적으로 현황느끼기이다. 판단은 한 박자 쉬고 하자 급하게 집을 구해야 한다면 예외이지만 첫번째 감각을 익히는 것으로 만족하자.

분명히 집을 본후 하루가 경과하면 다른 느낌이 올 것이다.

하지만 자기가 본 집에 대해서는 꼭 기억하자.

정작 결정하고자 할 때 기억이 안나면 무의미한 감각 익히기가 되기 때문이다.

따라서 집을 보면 반드시 그 특징을 기억해 내야 한다.

      

사례)

첫번째 본집 : 복층 구조에 홈바식 주방 수납공간 많음 17평 500만원/45만원

두번째 본집 : 역에서 1분, 이중창, 비데 설치, 좀 작음  16평 500만원/45만원

세번째 본집 : 역에서1분, 낡았음 19평 500만원/40만원 후보제외 맘에 안듬

2) 꼭 계약을 할 것이라는 자세로 접근해야 한다.

사실 첫번째 방문은 계약까지는 안할 것이다.

부동산 업자들은 이를 귀신같이 알아차린다.  

부동산 업자 입장에서 본다면 오늘 풀서비스를 해도 계약을 안하니 헛수고인 것이다.

그러니 이를 알아차리지 못하도록 해야만 좋은 서비스를 받을 수 있다.

사실 엄밀하게 따지면 오늘 풀서비스를 해주고 다음에 자기 집으로 오게끔 하는 것이 올바른  태도이겠지만 현실적으로 그렇지 못한 것이 사실이다.

이를 잘못 되었다고 말하기도 참 어렵다.

권하는 것은 이렇다. 우선 오늘 계약할 것같이 부동산 업자를 속여봐라 이거 쉽지는 않지만 해볼만한 가치 있다.

그 부동산 업자가 엄청 친절하게 잘 대해 주었다면 두번째 방문 시 그 집을 찾아가라

만약 불친절하다든지 신뢰할 수 없는 행동을 취한다면 다음번 방문에서 그 집을 배제하라.

첫번째 방문에서 얻는 것은 매물에 대한 정보이지만 부가적으로 부동산 업자를 선택하는 것도 할 수 있다.

      

주의할 것은 부동산 업자를 정중하게 대해야 한다는 것이다.

      

사례)

손님:    아줌마 이 근처에 방 나온거 있어?

부동산: 어떤 것을 찾는데요?

손님:    그냥 잠만 잘 수 있으면 돼

부동산: 500만원에 40만원 짜리 있는데요.

손님:     뭐가 그렇게 비싸? 지금 강남에 있는데 강남보다 비싸면 어떻게 해.

부동산: 그럴리가 없는데요. 서울보다는 엄청 싼데 다른게 있겠지요.

손님:     됐어 그보다 싼집은 없어?

부동산:  그런데 언제 입주 하시는데요?

손님:     어 아직 집이 나간 것은 아니고 그냥 알아보러 온거야.

부동산: 더 싼 집은 없어요.(속으로 딴데 가봐라 소금 뿌려야지)

부동산 업자 입장에서 본다면 사실 속는 것이 되는데 최소한 정중하게 인간적인 대접을  받았다고 생각하면 어차피 직업이므로 충분히 기쁠 수 있다.

하지만 하인 부리듯이 또는 무시하는 태도와 언행은 그 부동산 업자를 상당히 괴롭게 만든다.  이것은 정보를 얻는 것을 떠나 최소한 삶의 자세라고 보고싶다.

정말 이런 손님들 오면 다 그만두고 싶어진다.

2번째 방문에서 판단하기, 계약하기이다. 이때 스킬은

1) 판단하기

이미 대략의 감각이 있기 때문에 많은 집을 보지 않아도 된다.

어차피 부동산도 현재 시점에서 가장 경쟁력 있는 물건만을 보여주기 때문에 보여준 집이 마음에 든다면 고민하지말고 결정하는 결단력이 필요하다.

일산, 분당 등 신도시 지역에서는 공동중개라는 것을 한다.

과거에는 집 구하기 위해서 발품을 많이 팔아야만 좋은 집을 구할 수 있었다.

하지만 공동중개가 활발히 이루어지는 지역에서는 발품을 팔 이유가 없다.

오히려 정직하고 성실한 중개업자를 찾는 것이 더 중요할 수 있다.

공동중개가 이루어지는 지역에서는 모든 매물이 한 개의 네트웍망에 올라 있기 때문에 모든 중개업자는 이 공동망을 하루에도 수십번 보고있다가 가장 경쟁력 있는 물건을 손님에게 소개해 준다.

우리 부동산의 경우 우리 실장님들 하루에 대략 100번 정도 공동중개망 확인한다.

내 매물은 20개 밖에 안되어도 타 부동산에서 올린 물건이 수백 개이다.

당연히 내 물건을 중개하면 손님,주인에게서 수수료를 받으니 2배의 수수료를 얻는다.

그렇지만 내 물건은 그 시점에서 가장 경쟁력 있는 물건이라고 보기 어렵다.

자기 물건만 고집하면 계약서 쓰기 대단히 어렵다.

수수료를 반만 받더라도 공동중개 하는 것이 더 효율적이라고 봐야 한다.

나는 손님에게서 수수료를 받고 상대 부동산은 집주인에게서 수수료를 받는다.

이러한 공동중개의 최대 수혜자는 손님이다.

왜냐하면 한군데에서 전지역의 모든 매물을 한눈에 파악할 수 있고, 구석구석 차량으로 모시고 가기 때문이다.

집을 구하는 테크닉은 이렇다.

1. 좋은 부동산 업자를 만난다. (정직하고,성실해야한다)

2. 여러 부동산을 돌아다니지 말자.

3. 좋은 물건이라고 생각하면 판단을 빨리해야 한다.

사정이 이러하다보니 그 시점에서 최고의 경쟁력 있는 물건은 4시간 이내에 계약이 된다.

내가 그 4시간 안에 들기 위해서는 빨리 그 물건을 검색해서 내게 보여줄 수 있는 부동산이  필요조건이고, 보고난 후 10분안에 결정하는 결단력이 충분조건이 된다.

좋은 물건의 경우 동시에 4팀이 보는 것도 경험한 적이 있다.

2) 계약하기

가능하면 소유자와 직접 계약하는 것이 좋다.

그렇지만 집주인이 계약할 때 나오는 것은 흔히 있는 일은 아니다.

보통 계약시에는 집주인들이 잘 나오지 않는다.

집주인이 나오지 않아도 계약은 진행된다.

당연히 안맞지만 관행적으로 그렇게 한다.

나도 집주인없이 계약 한다. 그래도 큰 문제 없다.

이때 집주인과의 통화는 중요하다. 전화상 위임계약도 계약은 계약인 것이다.

하지만 잔금날은 반드시 주인이 나오게 한다.

만약 안 나오면 위임장과 인감증명이 꼭 필요하다.

계약시 살펴야 할점

1. 등기부등본을 그 자리에서 출력해 달라고 한다.

2. 계약서 상의 부동산의 표시와 등기부 상의 표시가 일치해야 한다.

위치, 집주인 주소, 성명, 주민번호, 임차인(본인)성명, 주민번호

3. 직거래가 아니라면 대강 표준계약서를 쓴다.

이 경우 계약서 양식과 기본적인 내용이 특별히 문제될 것은 없다.

부동산이 중간에 없다면 계약서 하나하나 문장을 꼼꼼히 살펴서 혹 나에게 불리한 것이 없는지 세밀하게 살펴야 한다.

4. 부동산이 중개를 했다고 하더라도 계약서는 세세한 부분까지 살펴봐야 한다. 특히 특약사항은 글자 하나하나를 완전히 이해한 후 사인을 해야 한다.

보통 특약사항에 일반적이지 않은 내용들이 들어가기 때문이다.

계약서는 계약당사자간의 약속이기 때문에 어떤 내용이 들어가도 된다.

5. 내가 특별히 주장할 것이 있으면 계약서에 표시해 놓는 것도 좋은 일이다.

보통은 부동산이 중간에 있으면 이들을 공정하게(불평등계약이 되지 않게) 여러가지 조건들을 기록한다.

그렇지만 간혹 그렇지 않은 부동산이 있는 것도 사실이다.

계약서에 사인을 하면 써 있는 모든 것들은 다 내 책임인 것을 잊지말자.

6. 계약서와 같이 확인설명서를 준다. 부동산 업자는 반드시 이것을 주어야 한다.

그런데 오피스텔의 경우는 이 서류가 별로 중요한 것이 없다.

대략 주변에 버스정류장, 관공서가 어떻게 위치하고, 기본시설이 어떻고..

그렇지만 융자 부분은 반드시 확인해야 한다. 물론 등기부등본을 보고 확인하지만 등기부상의 내용을 이곳에 기록하게 되어 있다.

7. 중요한 것은 아니지만 대부분의 분쟁은 아래 내용에서 발생한다.

- 열쇠를 몇개 받았는지, 리모콘은 받았는지, 소화기, 기타 잡스럽게 인계되는 물건들을 꼭 확인하고 경우에 따라서는 계약서에 표시해야 한다.

- 시설 상태를 반드시 확인하자.

그리고 이상여부를 부동산 업자와 함께 확인해야 한다.

나중에 문제가 될 것 같은 하자가 있다면 계약서에 표시해 달라고 요구하라.

      

사례)

오피스텔은 보통 디지털 자물쇠가 있어서 열쇠는 보조열쇠가 지급된다.

입주할 때 무심코 받았다가 대략 1년간 집안 어디엔가 처박아놓고 사용치 않다가 막상 이사가는날 열쇠를 잃어버린다.

별거 아니겠지 하고 어떻게 되겠지라고 생각하는데 이거 큰일이다. 그냥 열쇠만 바꾸는 것이 아니고 전체를 다 갈아야 한다.

대략 20만원 정도 한다. 운이 좋으면 키뭉치만 바꿀 수 있는 경우 5만원 이다.

그런데 난감한 것은 들어갈 때부터 열쇠를 받은 적이 없다고 주장하는 사람들이다.

계약서 어디에도 열쇠 몇개 인계되었다는 흔적은 없다.

이사가는 날 한시간 이상 이거 갖고 싸운다.

종국에는 감정싸움으로 이어져 난투극을 벌이는 사람도 본적 있다.

붙어 있는 것이 아니라면 계약서에 몇개 인계 받았다고 꼭 쓰도록 하자.

4. 이사하기

계약하고 난 후 여러가지 해야할 일들이 있다.

내 전문영역이 아니라서, 또 개인에 따라 다르기 때문에 생략.

그런데 계약 당일날 조심해야할 것이 하나 있다.

이거 무지 중요하고, 문제 발생하는 것 많이 봤다.

잔금을 어떻게 준비하냐이다.

1) 현금으로 준비 한다. 문제될 것 한개도 없다. 다만 이날은 돈세다가 시간 다 보낸다.

2) 수표로 준비한다.

잔금이 현세입자에게 얼마, 집주인에게 얼마, 기타 복잡하게 얽힌 경우 얼마..

이렇게 찢어지기 때문에 1장의 수표는 곤란한 경우 발생할 수 있다.

사전에 당연히 부동산에서 어떻게 찢어서 가지고 오라고 말은 하는데 이게 전달과정에서 실수로, 잊어먹고, communication의 오해로 잘못될 경우 있다.

이 부분은 확실히 해야하고, 잊어 먹지 말도록 조심하자.

3) 인터넷 뱅킹,폰뱅킹으로 계좌 이체한다.

최근에는 이 방법이 주로 이루어진다.

이때 한도체크를 반드시 해 놓아야 한다.

쉽게 잔금날 계좌이체 해야지 하고 있다가 당일날 한도초과로 안되는 경우 많이 봤다.  또 인증서, 보안카드에 대한 관리도 잘 해 놓아야 한다.

   

** 잔금일이 평일인 근무시간내인 경우는 문제가 발생해도 불편하긴 하지만 은행에 가서 업무를 처리하면 된다.

문제는 토, 일요일, 공휴일에 발생한다. 이때는 진짜 곤란하다. 방법도 없다.

상상하기도 싫다. 이런 경우 여러번 봤다.

내가 겪은 경우는 어떻게든 문제를 해결했는데 이거 해결 안될 수도 있다.

최악의 경우는 이사짐 센터에 짐 맡기고 호텔가서 잠자고, 다음날 처리하는 경우와 계약금 날리고 계약 해지되는 경우다.

분명히 은행에 돈은 있는데 한도가 초과라서..

분명히 잔금은 갖고 있는데 100만원 수표를 반으로 찢어서 50만원이라고 할 수도 없고,.

       

사례)

경주에서 올라온 분이었다.

잔금 전날 미리 잔금 준비 방법에 대해서 충분히 설명하였다.

잔금날은 일요일이라서 특별히 강조 하였다.

" 사장님 일요일이라서 세번째 강조 합니다. 한도초과 안되지요?"

" 걱정마세요. 어제도 확인했습니다. "

당일날 우리는 생쑈를 했다.

보증금 500만원이라서 다행스러운 경우였지만 ATM기에서 500만원을 뽑는다고 생각해 보라 500장이다.

그날따라 재수가 없어서 수표는 안나오는 ATM기였다.

한도는 충분했는데 우리 고객분 폰뱅킹을 집 전화기로만 사용하는 옵션을 걸어놓은 것이었던 것이다

출처: http://solarwind2.tistory.com/entry/원룸-오피스텔-구할-때-check할-점 [부자만들기]